海口妖盘有多难，拿地8年未卖完，想买？嘿嘿，按套路来
说起海口的港口，相信不少人只知新海港和秀英港，却不知曾经还有个海口新港（当然，老海口人除外）。
11年前，这个拥有30多年历史、昔日海南最大客运口岸的海口新港结束了历史使命，搬迁至秀英港，完成“西迁”。
现如今，海口新港所处位置已成为城市中心区域，规划也实现了华丽转身。
也正是在这儿，竟然还有个楼盘有房可售，致力于帮大家看遍全岛房子的楼Sir当然要赶紧安排了！
或许你已经猜到了，没错，就是海湾花园！
今天，楼Sir就跟大家好好唠一唠海口新港的历史和这个神秘的项目。
最近去三亚和澄迈有点频繁，楼Sir也一直也没放下对海口的关注，如果你想看哪些楼盘，赶紧关注楼Sir预约，带你踩盘带你飞。如果你想买房、爱聊房，都可以扫文章开头和末尾的二维码进群，与广大购房者交流心得。
海口新港华丽转身
作为一座滨海城市，海口依港而生、依港发展，港口也见证着这座城市的成长和变迁。
海口新港就是海南历史上较早的渔港和商港，早期是海南水运客运、车渡流量最大的口岸和件杂货及集装箱运输的装卸港之一。
| 海口港口的三次“西迁”
随着海口快速发展，城区面积不断扩大，为了解决港城发展日益突出的问题，海口港口正式开启了“西迁”。
2010年，海口市核心滨海区控制性详细规划局部调整（海口湾片区和新港片区）公示。
2011年，位置处于城市中心区域的海口新港正式搬迁至秀英港。
之后，昔日的新港片区，摇身一变成了以文体休闲、中高档居住区为主要功能的核心区域。而该片区大面积的港口用地、未开发用地，也变更成为了居住用地。
| 调整前的新港片区土地利用规划图
| 调整后的新港片区土地利用规划图
当时，就有不少房企在此拿地开发，最出名的当属恒大外滩项目。
楼Sir还发现，前段时间恒大被收回的8宗土地也有一块在这儿，为恒大外滩项目二期项目所在地。
| 恒大外滩被收回地块位置
有意思的是，该地块2021年2月还修改了一次规划并进行了公示，结果仅过去十个月被无偿收回了，就在海湾花园北侧。
| 恒大外滩被收回地块现状 楼Sir拍摄
不过，今天咱不说恒大，主角还是海湾花园。
项目区位
2014年，海口市水产供销总公司以总价6109万元竞得此片区的五宗商品住房用地，面积合计34.21亩，用于房地产开发（数据来源海口资规局）。
对外销售的海湾花园就是其中之一，此外还有安置房、写字楼、商业、酒店式公寓等。
| 海湾花园项目沙盘
海湾花园位于新港路东侧，紧邻贯穿海口东西的主干道滨海大道-长堤路沿线，与海甸岛隔河相望，论区位，绝对可以秒杀一大批在售楼盘。
沿滨海大道前往项目，须先穿过海口水产码头批发市场，街道两侧都是以销售农产品、日用品的商铺，依稀可以感受到昔日的繁华。
| 黄色楼栋为海湾花园
项目西侧的新港路也是如此，比较嘈杂，整体环境有点差强人意。
| 海湾花园西侧海港路实景 楼Sir拍摄
| 海湾花园北侧实景 楼Sir拍摄
| 海湾花园东侧实景 楼Sir拍摄
周边配套
虽然环境暂时差了点，但纵观整个新港片区，还是比较宜居的。
附近的海口外滩，已成为海口网红打卡地，周围的滨海公园、世纪公园、游客中心、世纪大桥、滨海漫步道等，也都是市民、游客经常打卡的地方。
| 海湾花园周边配套区位图
项目距离海南省人民医院龙华院区、解放西商圈也不远，周边农贸市场也能满足日常需求。
| 海南省人民医院龙华院区 楼Sir拍摄
学校也值得一提，小学为港湾小学，系市教育局直属小学，距离项目走路仅20分钟，但中学就有点远了，被划到了国贸片区的玉沙学校。
| 海口市港湾小学 图源：官方公众号
有意思的是，楼Sir在周边还乱入了一个神秘的地方——古玩市场，一根木棍卖6500元，一块木头要价3000块，咱也不懂，只知道是海南黄花梨。
| 海湾花园楼盘周边的商铺
这家里要是有几棵，何愁买不起房？
每个商家都举着手机卖货，激情澎湃的直播，让我这个旁观者差点来一根，还好钱包战胜了冲动。
公寓和商铺在售
海湾花园分三期开发，一期规划5栋楼，其中1#为酒店式公寓，5#楼是商业，2#、3#、4#楼为住宅。
| 海湾花园实景 楼Sir拍摄
1#、5#虽是2019年12月下的预售，但至今还有房可售。其中，1#酒店式公寓为2梯10户的板楼，没剩几套了。
| 酒店式公寓走廊实景 楼Sir拍摄
奇怪的是，之前楼Sir遇到的酒店式公寓大都是70年的住宅性质，但海湾花园却是40年的商业。
样板间楼Sir也看了，有43㎡、48㎡两个户型，都是大开间，阳台可直接看到海甸岛，西侧户型能看到世纪大桥，景观着实不错。
| 1#酒店式公寓户型及效果图
价格嘛，单价大概在2.1万/㎡左右，如果手里有个闲钱也是可以考虑投资一下。
| 海湾花园北侧一景 楼Sir拍摄
要注意的是，对方说这个性质虽然是商业，但购买的话会占用一个购房套数名额。
意思是，如果你手里有一套住宅，买这个房，以后就不能购买了；如果手里有两套住宅的话，可以随便买这个房，这操作楼Sir也是第一次听说。
商铺均价4.5万元/㎡，据说卖的也不错，购买客户大都是当年在这儿附近做生意的人，对这里已经有了感情。
| 海湾花园东侧现状，旧商铺都会被拆掉 楼Sir拍摄
住宅待售
住宅方面，3#楼2019年12月开盘，售价17350元/㎡，已售罄；2#楼去年1月开售，价格17700元/㎡，也没房了。
就剩一栋4#楼待售，2梯4户，层高25层，房源不多，100套左右，但海口这个情况，蚊子再小也是肉啊！
| 海湾花园一期住宅效果图
户型有103㎡和105㎡两种，都是中规中矩的三居室，同样没样板间可看，不过户型图楼Sir搞到了，要问哪个好，楼Sir当然推荐边户了。
| 105㎡户型及效果图
问到价格预计多少，对方挂起职业般的微笑回复“当然是按照备案价啦”，楼Sir呵呵一笑…
| 4#楼层平面图
售楼员透露其实房子早建好了，但等了快两年，也没卖完，只能说开发商真不差钱。
就在上个月，待售的4#楼还进行了一次规划内容变更。
能买到算你牛X
关键信息来了！如何才能买？
还是那套说辞，先意向登记，具体什么时候卖，怎么卖，只能等通知，不过楼Sir看来，别说按揭了，全款估计都难。
| 海湾花园小区内景
能不能买得到？
对方回复比较难，之前的2#楼有不少房源就被领导关系、内部员工消耗了，目测4#楼也是如此，如果真能买到一套，算你牛X。
楼Sir也深入扒了一下其他渠道，发现有中介表示可以买，备案价17600元/㎡，车位21万/个，再额外加一个18万的费用。
只要确定买，你想要的楼层和户型都可以申请和调整…
| 滨海大道一景 楼Sir拍摄
扒到这里，再结合一下之前说的不少房源被关系户和内部消耗了，楼Sir似乎明白了什么，怪不得有人说，走过最长的路就是开发商的套路。
至于后续是否还有房源可售？楼Sir也问了，二期是回迁房不对外销售，三期是40年的土地性质，具体还在规划中。
综合看下来，海湾花园跟之前楼Sir踩得盘还不一样，别的项目就告诉你要绑车位、要全款、加价的话加多少、装修费是多少，剩下的就是拼转账速度了。
但海湾花园给人感觉就是，一般人真的很！难！抢！到！
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楼Sir微信，Lousir2021
楼Sir踩盘：